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  • AutorenbildMalena Haas, Sina Moussa-Lipp, Mara Verlič

Junges Wohnen: Wenn Wohnchancen vererbt werden

Ein Beitrag von Malena Haas, Sina Moussa-Lipp und Mara Verlič, Referent:innen in der Abteilung Kommunalpolitik der AK Wien


Junges Wohnen

Wohnen hat sich in den letzten Jahren wieder verstärkt zur politischen Gerechtigkeitsfrage entwickelt. Die allgemeine Teuerung gefährdet die Leistbarkeit von Wohnen für viele Menschen. Doch die Bruchlinien sozialer Ungleichheit werden hier besonders deutlich: Insbesondere junge Menschen stehen einer herausfordernden Situation gegenüber. An einer zentralen Umbruchstelle im Lebensverlauf müssen sie sich auf einem immer komplexeren Wohnungs- und Mietmarkt behaupten. Wohnen als allgemeines Menschenrecht und Basis für gesellschaftliche und soziale Teilhabe steht Wohnen als Betongold und Anlage- und Finanzprodukt gegenüber.

 

Die aktuelle Situation am Wohnungsmarkt


Durch die aktuelle Teuerungskrise ist das Problembewusstsein rund um die Wohnfrage allseits gestiegen. Doch auch ganz abgesehen von den jüngsten Inflationsanpassungen befinden sich die Kauf- und Mietpreise von Wohnungen, gerade in den Städten, schon seit vielen Jahren im konstanten Steigen. Eine Studie der Arbeiterkammer zum Wohnbauboom in Wien zeigte, dass in Wien die Kaufpreise seit 2008 um 153% und die Mietzinse bei privaten Neuverträgen um 67% Prozent gestiegen sind[i]. Diese Preisanstiege liegen weit über der allgemeinen Inflation und den Anpassungen der Löhne. Hinter diesen Dynamiken liegt ein Wohnungsmarkt, der von Investments und Anlage geprägt ist. Einerseits gab es in Wien in den vergangenen Jahren einen Boom an Neubautätigkeit: Zum Großteil werden freifinanzierte Wohnungen zu Luxuspreisen gebaut. Andererseits geht der Anteil an gefördertem Wohnbau stark zurück: Zwischen 2018 und 2021 liegt er bei nur mehr 34%. Zum Vergleich: 1994 kamen in Wien noch rund sieben geförderte Wohnungen auf eine frei finanzierte, heute ist es nicht einmal mehr eine ganze geförderte Wohneinheit pro Freifinanzierter. Außerdem boomt auch der Markt mit Altbau-Zinshäusern. Die Restbestände an unbefristeten und leistbaren Mietverträgen schwinden dahin.


Druck auf Mieter:innen


Die sozialen Folgen dieser Marktentwicklungen sind bereits bis weit in die Mitte der Gesellschaft hinein spürbar und bedrohen die Stabilität, die Zugänglichkeit und die Bezahlbarkeit von Wohnen. Ein dringliches Problem stellt die abnehmende Leistbarkeit von Wohnen dar. Zu den seit Jahren anhaltenden Preissteigerungen kommen aktuell auch noch die Richtwert- und Kategorieanhebungen im Zuge der allgemeinen Teuerung hinzu[ii]. Enorme Belastungen für die Haushalte sind die Folge. Aktuelle Zahlen der Statistik Austria[iii] zeigen, dass in Österreich rund 17% innerhalb der kommenden drei Monate Zahlungsschwierigkeiten rund ums Wohnen erwarten. Also fast jede fünfte Person zwischen 16 bis 74 Jahren. Neben den hohen Mietpreisen erschwert aktuell auch eine andere Komponente des Wohnens die finanzielle Situation der Menschen: Ende des Jahres 2023 konnten sich laut repräsentativer Befragung der Statistik Austria rund 7,5% der Personen in Österreich ihre Haushaltsenergie nicht leisten. Sie hatten also nicht ausreichend Strom oder ihre Wohnungen waren nicht angemessen warm[iv].


Befristungen von Mietverträgen haben sich als neue Norm durchgesetzt und bringen die Stabilität von Wohnverhältnissen in Gefahr. In Österreich gab es 2021 bereits über 364.000 befristete Mietverträge im privaten Segment. Das heißt, österreichweit ist beinahe jede zweite Bestandsmiete im privaten Segment befristet. Der Wiener Anteil ist aufgrund des hohen Bestands an sozialem Wohnbau mit unbefristeten Verträgen insgesamt geringer, jedoch sind von den privaten Neuvertragsmieten bereits fast zwei Drittel befristet[v]. Während mehr als 90% der über 60-Jährigen in einer unbefristeten Mietwohnung wohnen, besitzen nur 58% der unter 30-Jährigen einen unbefristeten Vertrag[vi].


Aber auch die Zugänglichkeit von Wohnraum ist bedroht. Wer sich aktuell auf Wohnungssuche befindet, muss, verglichen mit bereits bestehenden Mietverhältnissen, mit eklatant höheren Wohnkosten rechnen. Die Neuvertragsmieten – vor allem im privaten Bereich – liegen in Wien 2021 um rund 50% über dem Durchschnitt im Bestand. Der soziale Wohnbau bietet hier eine günstigere Alternative, jedoch ist der Zugang nicht für alle Menschen gleichermaßen gegeben. Zugangsbarrieren sind hier je nach Bundesland an Staatsbürgerschaft, Aufenthaltsstatus, Aufenthaltsdauer oder sogar Deutschkenntnisse gekoppelt. In Wien sind die Zugangskriterien, um ein sogenanntes „Wohnticket“ zu bekommen, so angelegt, dass manche Personen in besonders prekären Lagen gar nicht die Grundvoraussetzungen erfüllen (können), bzw. Bürger:innen, die bereits lange in Wien ansässig sind, bevorzugt werden. Dies hat zur Folge, dass konventionelle Zusammenlebensformen von Personen mit langjährigem Hauptwohnsitz an derselben Adresse begünstigt und alternative Modelle des Wohnens, insbesondere bei erst kürzlich zugezogenen Menschen in Wien, strukturell im Zugang zu leistbarem Wohnraum benachteiligt werden. Zugänge in die leistbaren, unbefristeten Segmente des sozialen Wohnbaus sind somit voraussetzungsreich. Was bleibt ist für viele der private Markt – oft befristet und überteuert.

 

Manche habens besonders schwer: Junge Personen mit geringen Mitteln


Die Bedrohung des Rechts auf Wohnen ist in der Mitte der Gesellschaft angekommen und doch sind manche Gruppen besonders davon betroffen. Gerade junge Menschen am Übergang ins Erwachsenenalter befinden sich häufig in prekären Lebenslagen.

In den vergangenen 30 Jahren wuchs Wien von knapp über 1,5 Millionen auf aktuell über zwei Millionen Einwohner:innen. Dieses Wachstum entspricht in etwa den Städten Graz und Linz zusammen. Seit 2015 ist Wien Österreichs jüngstes Bundesland: Die Gruppe der jungen Menschen bis 19 Jahre macht aktuell etwa ein Fünftel der Bewohner:innen aus. Mit Beginn des Jahres 2023 war Wien Wohnort für 392.097 junge Menschen[vii]. Auch in der Gruppe der 15- bis 29-Jährigen spiegelt sich die Bedeutung von internationaler Zuwanderung wider. Je nachdem ob in das Definitionskonzept auch die Elterngeneration miteinbezogen wird, liegt der Anteil der jungen Wiener:innen mit Migrationsbezug zwischen 40 und 60 Prozent[viii]. Seit 2008 ist in Wien der Anteil junger Menschen mit finanziellen Problemen deutlich gestiegen und zeigt sich auch in einer häufigeren Armutsbetroffenheit. Während 26% aller Wiener:innen armuts- oder ausgrenzungsgefährdet sind, zeichnet sich in der Gruppe der jungen Wiener:innen mit 36% eine deutlich höhere Betroffenheit ab[ix].


Junge Menschen die noch bei den Eltern leben, haben einen erheblichen finanziellen Vorteil gegenüber jenen, die bereits selbst einen eigenen Haushalt gegründet haben. Das führt unter anderem dazu, dass mit 21 Jahren noch etwa die Hälfte aller jungen Menschen bei den Eltern wohnt. Im Schnitt ziehen junge Österreicher:innen erst zwischen 23 und 27 Jahren aus[x]. Der Auszug aus dem Elternhaus wird oftmals aus Leistbarkeitsgründen aufgeschoben.


Wie die Chancen auf eine angemessene Wohnung nach einem allfälligen Auszug jedoch tatsächlich stehen, erweist sich immer mehr als Klassenfrage. Der Handlungsspielraum bei der Wohnungssuche wird aufgrund eines hohen Preisniveaus und großer Nachfrage von eigenem bzw. bei jungen Menschen oft vom elterlichen Einkommen begrenzt. Wer am privaten Markt eine Wohnung sucht, muss hohe Mieten zahlen können. Wenn das eigene Einkommen nicht ausreicht oder man sich gerade in Ausbildung befindet, sind oft Bürgschaften von Eltern und Nachweise der elterlichen Einkommen erforderlich. Wer weder eigenes noch elterliches Einkommen in ausreichender Höhe vorweisen kann, läuft Gefahr leer auszugehen. Wohnchancen werden also vererbt.


Die Alternative ist der soziale Wohnbau mit seinen leistbareren und unbefristeten Mieten. Jedoch gibt es Hürden in der Zugänglichkeit der Wohnungen, da die Voraussetzungen an den Lebensrealitäten vieler junger Wiener:innen vorbeigehen. Jungwiener:innen sind am Wohnungsmarkt besonders mobil: zum Teil gewollt, z.B. durch Auslandsaufenthalte oder wechselnde Wohngemeinschaften, aber oft auch unfreiwillig aufgrund von befristeten Mietverträgen. Die Folge der erhöhten Mobilität junger Menschen am Wohnungsmarkt ist eine geringere Chance, die Voraussetzung von durchgehend zwei Jahren Hauptwohnsitz an derselben Wiener Adresse zu erfüllen. Wer also keine längeren Hauptmeldezeiten – oder, im Falle eines Zuzugs aus den Bundesländern bereits ein bestehendes Dienstverhältnis vorweisen kann – hat schlechte Chancen auf ein Wohnticket. Hinzu kommt, dass das Finden einer geförderten Wohnung abseits des Wohntickets und direkt über die Bauträger ein hohes Maß an Bürokratieverständnis, Recherchearbeit und Zeit verlangt. Zudem sind die meist erforderlichen Eigenmittel eine Hürde für junge Wohnungssuchende.


Folglich ist ein Großteil der jungen Wiener:innen trotz hoher Preise auf Angebote aus dem privaten Wohnungsmarktsegment angewiesen. Die fehlende Leistbarkeit wird häufig durch Einbußen in der Wohnungsqualität oder -größe kompensiert. In den letzten Jahren stieg der Anteil junger Menschen, die in überbelegten, das heißt in beengten Wohnverhältnissen wohnen, deutlich an. Junge Haushalte mit eigenen Kindern sind mit 43% besonders stark von Überbelag betroffen.[xi]


An der Spitze des Eisbergs von problematischen Wohnverhältnissen stehen wohnungslose junge Menschen. Von den offiziell 20.000 registrierten Wohnungslosen in Österreich leben ca. zwei Drittel in Wien. Rund 30% von ihnen, also ca. 4.000 Menschen, sind unter 30 Jahre alt[xii]. Die Dunkelziffer ist allerdings viel höher, besonders von sogenannten verdeckten Wohnungslosen, die keinen eigenen festen Wohnsitz haben, sondern bei Freund:innen oder Verwandten unterkommen und sich so häufig in gefährliche Abhängigkeitsverhältnisse begeben müssen. Auch bei den jungen Wohnungslosen zeigt sich eine Pfadabhängigkeit der Wohnungslosigkeit: Die meisten von ihnen kommen aus armen und problembehafteten Familienverhältnissen und können sich so auf kein familiäres Netz verlassen. Besonders häufig finden sich Care Leaver, also junge Menschen die zumindest zeitweise in betreuten Wohneinrichtungen groß wurden, unter den jungen Wohnungslosen. Das plötzliche Ende des Rechtsanspruchs auf Betreuung und Unterbringung durch die Kinder- und Jugendhilfe mit 18 Jahren, hat sich für viele junge Menschen als problematische Bruchstelle im Leben herausgestellt.

Eine weitere besonders betroffene Gruppe sind junge Menschen mit Fluchterfahrung. Nach Ende der Grundversorgung sind Asylberechtigte auf den privaten Wohnungsmarkt angewiesen, verfügen aber zumeist aufgrund fehlender Arbeitserlaubnis während des Verfahrens nicht über die nötigen finanziellen Mittel. Die Folge sind oft sehr prekäre Wohnverhältnisse mit starkem Überbelag, wenig Platz, zu hohen Mieten und ohne rechtliche Absicherung.

 

Was muss getan werden


Um speziell jungen Menschen in Wien den Zugang zum geförderten Wohnbau zu erleichtern, sollten die Zugangsvoraussetzungen gerechter gestaltet werden. Das Kriterium des zweijährigen Hauptwohnsitzes in Wien muss von der Durchgängigkeit getrennt werden. Die Vergabe des Jungwiener:innentickets muss auch nach 2-jährigem Hauptwohnsitz in Wohngemeinschaften möglich sein.


Vor allem junge wohnungslose Menschen brauchen besondere Unterstützung. Als ein erster Schritt wäre die Erarbeitung eines Gesamtkonzepts für wohnungslose junge Erwachsene unter Einbindung der Expertise bereits bestehender Angebote, inklusive des Ausbaus zielgruppenspezifischer Angebote, zu begrüßen.


Für Care Leaver endet der Rechtsanspruch auf Betreuung durch die Wiener Kinder- und Jugendhilfe aktuell mit 18 Jahren. Andere junge Menschen erhalten bis weit nach 18 Jahren Unterstützung aus dem Elternhaus: finanziell, emotional oder als Absicherung. Care Leaver können sich auf diese Unterstützung nicht verlassen. Notwendig wäre daher eine Gesamtstrategie zur Unterstützung beim Übergang von der Jugendhilfe in die Erwachsenenhilfe mit Perspektivenentwicklung sowie Rechtsanspruch auf Unterstützung für Care Leaver und bedarfsorientierte Wiederaufnahme der Betreuung bis zum 24. Lebensjahr.


Die grundlegendsten Verbesserungsmaßnahmen sind jedoch jene, die im Endeffekt allen Mieter:innen zugutekommen würden. Die Situation am Wohnungsmarkt muss entlastet werden, damit leistbares und stabiles Wohnen möglich wird. Um die Situation am privaten Markt zu verbessern, braucht es eine umfassende Mietrechtsreform, die befristete Mietverträge weitgehend abschafft, klare Mietobergrenzen einführt und für einen größeren Teil des Wohnungsbestands gültig ist. Die zentrale Stütze der sozialen Wohnversorgung ist der geförderte Wohnbau. Wichtig ist hier eine aktive Bodenpolitik für vermehrten geförderten Neubau, aber auch die Verbesserung des Zugangs für Menschen in besonderen Lebenssituationen. Wird der Anteil der leistbaren und stabilen Wohnungen grundsätzlich erhöht, so wird auch die Situation für junge Menschen verbessert und die Rechte aller Mieter:innen werden gestärkt.


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Malena Haas ist Geografin und Referentin in der Abteilung Kommunalpolitik und Wohnen der Arbeiterkammer Wien.





Sina Moussa-Lipp ist Sozialwissenschaftlerin und Referentin für den Bereich Soziale Stadt in der Abteilung Kommunalpolitik der AK Wien.





Mara Verlič ist Referentin in der Abteilung Kommunalpolitik der Arbeiterkammer Wien.





Bibliografie

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